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Sistema Financeiro da Habitação

 

SFH - Sem Mistério

 

Saldo Devedor

Após a análise e a demonstração dos principais sistemas de amortização utilizados no mundo, nos deparamos com um problema estritamente vinculado aos países onde existe inflação elevada e, conseqüentemente, correção monetária.

Lembrando que a correção monetária não é um plus ao capital e sim, mera atualização do valor, teoricamente não deveriam existir dúvidas ou questionamentos quanto à este tópico. Porém, a realidade é um pouco distinta do óbvio.

          Os diversos sistemas de amortizações foram criados, visando apenas o cálculo do valor ideal de uma determinada prestação que, após o prazo estipulado,  deverá quitar totalmente a dívida. Mas ... se nesse período existe “inflação”, como deverão ser feitos os cálculos das prestações e do saldo devedor ?

         O bom senso e a lógica indicam que, ao aplicarmos um determinado índice de correção ao valor da dívida e, ao valor da prestação, o resultado final será equivalente ao mesmo sistema sem a aplicação da correção monetária, senão vejamos:

 

EVOLUÇÃO SEM CORREÇÃO MONETÁRIA

Prestação
Saldo Devedor
Juros
Amortização
Valo
Pago
Saldo Devedor
Correção Monetária
%
$
01
10.000,00
1,00
100,00
955,82
1.055,82
9.044,18
1,0000 ou 0,00%
02
9.044,18
1,00
90,44
965,38
1.055,82
8.078,80
1,0000 ou 0,00%
03
8.078,80
1,00
80,79
975,03
1.055,82
7.103,77
1,0000 ou 0,00%
04
7.103,77
1,00
71,04
984,78
1.055,82
6.118,99
1,0000 ou 0,00%
05
6.118,99
1,00
61,19
994,63
1.055,82
5.124,36
1,0000 ou 0,00%
06
5.124,36
1,00
51,24
1.004,58
1.055,82
4.119,78
1,0000 ou 0,00%
07
4.119,78
1,00
41,20
1.014,62
1.055,82
3.105,16
1,0000 ou 0,00%
08
3.105,16
1,00
31,05
1.024,77
1.055,82
2.080,39
1,0000 ou 0,00%
09
2.080,39
1,00
20,80
1.035,02
1.055,82
1.045,37
1,0000 ou 0,00%
10
1.045,37
1,00
10,45
1.045,37
1.055,82
0,00

 

  

EVOLUÇÃO COM CORREÇÃO MONETÁRIA

Prestação
Saldo Devedor
Juros
Amortização
Valo
Pago
Saldo Devedor
Correção Monetária
%
$
01
10.000,00
1,00
100,00
955,82
1.055,82
9.044,18
1,0300 ou 3,00%
02

9.315,50

1,00
93,16
994,34
1.087,50
8.321,16
1,0300 ou 3,00%
03
8.570,80
1,00
85,71
1.034,41
1.120,12
7.536,39
1,0300 ou 3,00%
04
7.762,48
1,00
77,62
1.076,10
1.153,72
6.686,38
1,0300 ou 3,00%
05
6.886,97
1,00
68,87
1.119,47
1.188,34
5.767,50
1,0300 ou 3,00%
06
5.940,53
1,00
59,41
1.164,58
1.223,99
4.775,95
1,0300 ou 3,00%
07
4.919,23
1,00
49,19
1.211,51
1.260,71
3.707,72
1,0300 ou 3,00%
08
3.818,95
1,00
38,19
1.260,34
1.298,53
2.558,61
1,0300 ou 3,00%
09
2.635,37
1,00
26,35
1.311,13
1.337,48
1.324,24
1,0300 ou 3,00%
10
1.363,97
1,00
13,64
1.363,97
1.377,61
0,00

 

         O resultado final é o mesmo, pois o valor de 1.055,82 (sem correção monetária) é equivalente a 1.377,61 (com correção monetária). A inflação aplicada no exemplo foi de 3% ao mês, porém poderia ser de 80% ao mês e o resultado seria idêntico.

          É importante saber distinguir os conceitos entre a aplicação dos juros e da correção monetária, pois ainda existem entendimentos de que o ANATOCISMO seria a aplicação de juros com a correção monetária...

          Partindo da premissa de que a correção monetária aplicada igualmente para a prestação e o saldo devedor, seria o mesmo que não haver qualquer tipo de atualização, qual seria o problema questionado pelos críticos da “Tabela Price” ?

 

          A princípio, a única situação de haver algum equívoco nos cálculos matemáticos de um sistema de amortização, seria a possibilidade de alguém desvincular a correção da prestação do saldo devedor. A probabilidade de um matemático propor tal absurdo seria quase nula, porém a legislação que criou o P.E.S. - Plano de Equivalência Salarial, indica a utilizaão de índices distintos para a correção do valor da prestação e do saldo devedor.

          Esse critério descaracterizou totalmente o Sistema de Amortização com Prestações Constantes, bem como qualquer outro sistema de amortização.

 

 

         Na tentativa de demonstrar a correta evolução do saldo devedor (com correção monetária) e, os possíveis problemas criados com o “P.E.S.”, serão apresentados a seguir, alguns exemplos matemáticos.

 

Prestação
Saldo Devedor
Juros
Amortização
Valo
Pago
Saldo Devedor
Correção Monetária
%
$
01
10.000,00
1,00
100,00
955,82
1.055,82
9.044,18
1,0300 ou 3,00%
02

9.315,50

1,00
93,16
994,34
1.087,50
8.321,16
1,0300 ou 3,00%
03
8.570,80
1,00
85,71
1.034,41
1.120,12
7.536,39
1,0300 ou 3,00%
04
7.762,48
1,00
77,62
1.076,10
1.153,72
6.686,38
1,0300 ou 3,00%
05
6.886,97
1,00
68,87
1.119,47
1.188,34
5.767,50
1,0300 ou 3,00%
06
5.940,53
1,00
59,41
1.164,58
1.223,99
4.775,95
1,0300 ou 3,00%
07
4.919,23
1,00
49,19
1.211,51
1.260,71
3.707,72
1,0300 ou 3,00%
08
3.818,95
1,00
38,19
1.260,34
1.298,53
2.558,61
1,0300 ou 3,00%
09
2.635,37
1,00
26,35
1.311,13
1.337,48
1.324,24
1,0300 ou 3,00%
10
1.363,97
1,00
13,64
1.363,97
1.377,61
0,00

         Neste primeiro exemplo, os pagamentos das prestações se iniciam exatamente no mesmo mês do empréstimo. O único elemento novo do exemplo utilizado no capítulo anterior é a correção monetária no percentual de 3% ao mês.

 

1.    Partindo do saldo devedor inicial, calcula-se os juros, aplicando-se a taxa de juros (mensal) nominal contratada;

10.000,00  x  1,00%  =  100,00

 

2.    Deduz-se do valor da prestação, os juros conforme calculado no item 1;

 1.055,82  -  100,00  =  955,82

 

3.    Após este cálculo, é encontrado o valor da amortização, que é deduzido do saldo devedor.

 10.000,00  -  955,82  =  9.044,18

 

4.    Finalmente, é aplicada a correção monetária para a data da prestação número 2. Este novo saldo devedor será a base de cálculo para a obtenção do valor da amortização no mês seguinte, bastando apenas, repetir os cálculos nos meses subseqüentes, conforme descrito acima.

 9.044,18  x  1,03  =  9.315,50

 

 

          Porém, dificilmente encontramos uma situação em que o pagamento da primeira prestação é feito no mesmo mês do empréstimo ou do financiamento. Neste primeiro exemplo hipotético, o primeiro pagamento é feito exatamente no na data da assinatura do contrato de financiamento ou empréstimo.

          Normalmente é observado nos diversos contratos de empréstimos, que o pagamento da primeira prestação é efetuado apenas no primeiro o segundo mês após a assinatura do contrato. Nesse período em que não houve o início dos pagamentos, irá incidir a correção monetária tanto no valor do saldo devedor, quanto da prestação.

          Para facilitar o entendimento, será considerada “prestação zero” a data da assinatura do contrato e, prestação “um”, o efetivo início dos pagamentos.

 

 

CORREÇÃO MONETÁRIA NO VALORES DO SALDO DEVEDOR E PRESTAÇÃO

Prestação
Saldo Devedor
Juros
Amortização
Valo
Pago
Saldo Devedor
Correção Monetária
%
$
00
10.000,00
0,00
0,00
0,00
0,00
10.000,00
1,0300 ou 3,00%
01
10.300,00
1,00
103,00
984,49
1.087,49
9.315,51
1,0300 ou 3,00%
02

9.594,97

1,00
95,95
1.024,17
1.120,12
8.570,80
1,0300 ou 3,00%
03
8.827,92
1,00
88,28
1.065,44
1.153,72
7.762,48
1,0300 ou 3,00%
04
7.995,36
1,00
79,95
1.108,38
1.188,33
6.886,97
1,0300 ou 3,00%
05
7.093,58
1,00
70,94
1.153,05
1.223,99
5.940,53
1,0300 ou 3,00%
06
6.118,75
1,00
61,19
1.199,52
1.260,71
4.919,23
1,0300 ou 3,00%
07
5.066,81
1,00
50,67
1.247,86
1.298,53
3.818,95
1,0300 ou 3,00%
08
3.933,52
1,00
39,34
1.298,15
1.337,49
2.635,38
1,0300 ou 3,00%
09
2.714,44
1,00
27,14
1.350,46
1.377,60
1.363,98
1,0300 ou 3,00%
10
1.404,90
1,00
14,05
1.404,90
1.418,95
0,00

         Assim como no primeiro exemplo, a evolução matemática foi perfeita, pois a aplicação da correção monetária no saldo devedor e na prestação ocorreu de forma constante e idêntica. Neste caso, também podemos afirmar que a evolução segue os mesmos padrões que em um sistema onde não existe inflação e correção monetária.

  

1.    Partindo da “prestação 0 (zero)”, ou data do financiamento, corrige-se o valor do saldo devedor e da prestação, para a data da prestação número 1;

 10.000,00  x  1,03  =  10.300,00

1.055,82  x  1,03  =  1.087,49

 

2.    Sobre o saldo devedor (referente à prestação 01), calcula-se os juros, aplicando-se a taxa de juros (mensal) nominal contratada;

 10.300,00  x  1,0000%  =  103,00

 

3.    Deduz-se do valor da prestação, os juros conforme calculado no item 2;

 1.087,49  -  103,00  =  984,49

 

4.    Após este cálculo, é encontrado o valor da amortização, que é deduzido do saldo devedor.

 10.300,00  -  984,49  =  9.315,51

 

5.    Finalmente, é aplicada a correção monetária para a data da prestação número 2. Este novo saldo devedor será a base de cálculo para a obtenção do valor da amortização no mês seguinte, bastando apenas, repetir os cálculos nos meses subseqüentes, conforme descrito acima.

 9.315,51  x  1,03  =  9.594,97

 

 

         A proposta inicial foi muito boa para promover ingresso dos menos favorecidos ao S.F.H. e, realizar o sonho de comprar a casa própria. Porém, como essa realidade teria um prazo de dez a vinte anos, antes de se transformar em um completo “PESadelo”.

     O que teoricamente seria um benefício, acabou sendo o grande problema à este sistema, pois em alguns casos, a primeira prestação teria sua correção apenas sessenta dias após a assinatura do contrato e, para piorar, sua evolução teria correção com base na variação do salário do mutuário, enquanto a correção do saldo devedor seria mensal, com base na variação do Índice de remuneração dos saldos das Cadernetas de Poupança do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo.

 

         Existem situações em que o valor da prestação é tão irrisório que o mutuário além de não conseguir amortizar sua dívida, o valor da prestação é inferior ao valor dos juros, provocando assim, a “amortização negativa”.

         É importante enfatizar mais uma que, esta sistemática NÃO É utilizada em nenhum lugar do mundo. NÃO EXISTE SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO ONDE O VALOR DA PRESTAÇÃO É INFERIOR AO VALOR DOS JUROS.

          O fato mais absurdo nesse sistema, é que os mutuários nunca irão quitar suas dívidas no prazo contratado e, talvez nunca irão quitá-las em qualquer prazo ...

 

        

Inversão da “Tabela Price”

          Está claro que essa distorção provocada pelo “P.E.S.”, é puramente conceitual e contratual, o erro não está no Sistema de Amortização com Prestações Constantes ou na “Tabela Price”. Contudo, alguns inovadores, aproveitaram o problema e criaram a TESE da “Inversão da Tabela Price”.

          A alegação mais observada nessa TESE, é de que a amortização deve ocorrer antes da correção monetária. Ora, já foi demonstrado neste capítulo que o cálculo do saldo devedor, da prestação, dos juros e da amortização devem estar necessariamente no mesmo mês. Não há o que inventar, o cálculo está perfeito.

         Na realidade, estes inovadores pretendem utilizar o contrato pactuado para alterar os critérios de amortização, ou seja, havendo a determinação de que o pagamento da primeira prestação ocorra apenas três meses após a assinatura do contrato, estes vanguardistas pretendem não incluir qualquer tipo de correção monetária nesse período.

 

 

Amortização Negativa

 A amortização negativa não é uma TESE, é um FATO criado pelo desequilíbrio originado no “P.E.S.”. Quando o valor da prestação é inferior ao valor dos juros, é criado um resíduo que será consolidado ao valor do saldo devedor.

Diante desta nova, mas esperada situação, é que os mutuários alegam haver “anatocismo” no Sistema de Amortização com Prestações Constantes. Parte dos juros não pagos serão incorporados no novo saldo devedor que, será novamente calculado o valor dos juros e, assim por diante ...

         Afirmar que existe anatocismo em TODOS os financiamentos em virtude da “Tabela Price” é, no mínimo, imprudente, uma vez que tal problemática será observada exclusivamente em situações onde o valor da prestação seja inferior ao valor dos juros. Atualmente esse lamentável fato só ocorre no S.F.H., mais especificamente no “P.E.S.”.

Matematicamente, este resíduo pode ser entendido como “resto de juros” ou “falta de prestação”, porém, independente da nomenclatura, é fato que “algo” está sendo incorporado ao valor do saldo devedor.

 Considerando o fato de que o valor do saldo devedor deve sempre ser amortizado POSITIVAMENTE, algo deve ser feito com esse resíduo, evitando assim, sua consolidação ao valor do saldo devedor. Por exemplo, a criação de um saldo devedor residual, onde seria evoluído apenas a parcela referente a amortização negativa.

 


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