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Sistema Financeiro da Habitação

 

SFH - Sem Mistério

 

Prestação

Planos de Equivalência Salarial

 

PLANO EQUIVALÊNCIA SALARIAL

PES

RC 36/69 – 01/10/1969 – RC 01/77 e RD 10/77

Característica "P.E.S.": Mutuário responsável pelo pagamento das prestações no prazo contratado. Saldo residual no final de responsabilidade do F.C.V.S. criado a partir contribuições mutuários "P.E.S." se destina somente para mutuários finais adquirentes de imóveis residenciais.

O Coeficiente de Equiparação Salarial é aplicado sobre a prestação inicial com o objetivo de equilibrá-la com o saldo devedor, mantendo seu poder de amortização uma vez que o saldo é reajustado em períodos inferiores e índices diferentes em relação a prestação.

 

 

PLANO DE EQUIVALÊNCIA SALARIAL – PES/CP

REAJUSTE PELA CATEGORIA  PROFISSIONAL

RC 14/84

Objetivo "P.E.S./CP": Garantir ao mutuário a capacidade de pagamento da prestação que terá reajuste de acordo com aumento salarial de sua categoria profissional e com direito a revisão índices em função de relação prestação/renda. Prestação inicial com incidência de C.E.S. e saldo residual no final do prazo de responsabilidade do F.C.V.S. que recebe contribuição de 3% da prestação mensal.

 

 

PLANO DE EQUIVALÊNCIA SALARIAL – PES/CR

RECALCULO ANUAL

Lei 8692/93 - Res. 1980/93 CMN

Objetivo "P.E.S./CR": Prestação com reajuste de acordo com Categoria Profissional do Mutuário com direito a revisão de índice para manter o comprometimento, mas com recalculo anual, com a finalidade de manter o equilíbrio da prestação e do saldo devedor.

O mês de recálculo é o mesmo da assinatura ou adoção de opção do mutuário para o mês seguinte ao mês base de sua Categoria Profissional. Valor Encargo mensal limitado ao percentual máximo de comprometimento de renda permitido na data assinatura.

No P.E.S./CR, o encargo mensal total é composto por prestação de amortização e juros e prêmios de seguros, acrescidos do Coeficiente de Equiparação Salarial.

 

 

PLANO DE COMPROMETIMENTO DE RENDA - PCR

Lei 8692/93 - Res. 1980/93 CMN

Objetivo "P.C.R.": Encargo mensal será reajustado com o mesmo índice e mesma periodicidade de reajuste do saldo devedor. O mutuário tem direito à revisão de índice para manter o limite de comprometimento de renda, inicialmente contratação, com recálculo anual com a finalidade de manter o equilíbrio da prestação/saldo devedor.

No mês do recálculo é solicitada a revisão, o prazo será prorrogado, até o máximo necessário, para manter os encargos aos níveis de renda.  No P.C.R., o encargo mensal total é composto por prestação de amortização e juros e prêmios de seguros, sem incidência do Coeficiente de Equiparação Salarial.

O recálculo só será efetuado quando a prestação for inferior ao valor necessário para amortização saldo e, neste caso ocorre o reenquadramento dos coeficientes de Seguros e Coeficiente de Equiparação Salarial.  O mutuário é responsável pelo saldo devedor no final do contrato, podendo o prazo ser prorrogado em até 50% do inicialmente pactuado.

 

 

Cálculo da Prestação Inicial

  Como já foi esclarecido no capítulo anterior, o cálculo da prestação inicial é feito com base em uma determinada fórmula matemática, por exemplo:

 

Fórmula:

PMT = VD x
( 1 + i )n x i
( 1 + i )n - 1

 

onde,

PMT
=
Valor da Prestação
VD
=
Valor da Dívida
i
=
Taxa de Juros
n
=
Prazo

 

As variações que podem ocorrer no cálculo da prestação inicial são: a inclusão, ou não, do C.E.S. e o desconto inicial aplicado no sistema de amortização GRADIENTE.

Após o cálculo da prestação inicial, é necessário atualizar as prestações futuras, pois existe inflação em nosso país.

Sem entrarmos no mérito da questão, se a primeira prestação será atualizada APENAS 30 ou 60 dias após a assinatura do contrato, o desequilíbrio matemático é um fato, motivo pelo qual é necessário estipularmos os critérios de atualização.

Para facilitar o entendimento dos diversos critérios de reajustes das prestações dos mutuários, apresentaremos três situações distintas: CARTEIRA HIPOTECÁRIA, CATEGORIA PROFISSIONAL, AUTÔNOMO.

  

 

Reajuste da Prestação: Carteira Hipotecária

  Neste sistema o valor da prestação é calculado com base no valor do saldo devedor.

Multiplica-se o valor do saldo devedor pelo coeficiente da “Tabela Price” correspondente ao período “n” (número da prestação) e encontra-se o valor da prestação.

Não está atrelado a qualquer índice salarial. Normalmente a prestação é reajustada trimestralmente ( por exemplo ).

Nos financiamentos envolvendo os bancos particulares, é comum encontrarmos reajustes mensais da prestação.

 

 

Reajuste da Prestação: Categoria Profissional

  Neste sistema o valor da prestação é atualizado com base na variação salarial do mutuário.

Embora a variação nominal do salário do mutuário seja o verdadeiro e real índice de reajuste, este não é o entendimento dos mutuários e seus defensores, pois, segundo eles, o índice apresentado pelo sindicato da categoria seria o suficiente.

Ocorre que, na maioria das vezes, tais índices são escalonados para determinada faixa salarial e, nem sempre representam os reais reajustes obtidos por determinado mutuário.

Felizmente, o Tribunal Regional Federal – 3ª Região já se manifestou a respeito, confirmando a necessidade da apresentação, por parte dos mutuários, dos valores nominais dos salários, observando as eventuais mudanças de categorias profissionais.

 

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 2000.03.00.038719-6/SP

RELATOR: EXMO. SR. DES. FEDERAL FABIO PRIETO – QUINTA TURMA

AGRAVANTE: WLAMIR GIANELLA e outros

AGRAVADA: CAIXA ECONÔMICO FEDERAL – CEF

ORIGEM: JUÍZO FEDERAL DA 11ª VARA DE SÃO PAULO – Seç. Jud. SP

ADVOGADOS: JOSELI SILVA GIRON BARBOSA e JOSÉ PAULO NEVES

Vistos.

 

Vistos.

“1 – Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por Wlamir Gianella e outros em relação à decisão prolatada pelo Juízo a quo, que, nos autos da ação consignatória movida contra a Caixa Econômica Federal – CEF referente a contrato de financiamento para aquisição de imóvel pelas regras do Sistema Financeiro da Habitação, deferiu pleito formulado pelo perito judicial de que os autores apresentassem os comprovantes salariais.

2 - Aduzem os agravantes que tal apresentação é desnecessária, já que para a correta verificação dos reajustes aplicados bastaria a declaração do sindicato da categoria à qual está filiado o agravante responsável pela renda, razão pela qual pleiteia a reforma do decisum.

3 - Entendo não estarem presentes os pressupostos ensejadores para a concessão do efeito suspensivo pleiteado, senão vejamos.

4 – Quando da assinatura do contrato de financiamento, os autores apresentaram comprovantes de rendimentos, os quais foram utilizados para aferir a renda familiar a ser comprometida e tiveram papel decisivo na fixação da primeira parcela do mútuo.

5 – Ora, o contrato prevê, ademais do percentual de reajuste da categoria, cláusula que indica qual é o máximo de comprometimento da renda familiar que pode ser atingido.

6 – Destarte, para saber se há ou não violação às regras pactuadas, o expert efetivamente precisa saber os índices de reajustes da categoria e, também, qual o rendimento dos mutuários, para aferir corretamente o quantum efetivamente devido.      

7 – No caso presente, os agravantes juntaram cópias de convenções coletivas, onde estão discriminados os índices de reajuste recebidos pelos trabalhadores da categoria. Tais documentos comprovam quais foram os ganhos salariais num dado período, mas não fazem menção ao quantum efetivamente recebido pelo responsável principal do financiamento.

8 – A falta de comprovação dos rendimentos mensais compromete sobremaneira o deslinde da questão.

9 - É que o perito efetivamente necessita dos documentos solicitados para levar a cabo o trabalho para o qual foi designado, não constituindo sua solicitação qualquer tipo de violação dos direitos dos agravantes. Muito pelo contrário, já que quanto mais elementos estiverem à sua disposição, mais próximo da realidade será o seu laudo. 

10 – Assim, diante do exposto, entendo que a decisão ora atacada merece ser mantida, já que atendeu aos cânones legais atinentes à matéria.

11 – Ante o exposto, indefiro o efeito suspensivo pleiteado, determinando apenas o processamento do agravo.

12 – Intime-se a gravada, em cumprimento ao inciso III, do artigo 527, do Código de Processo Civil.

13 – Publique-se e comunique-se ao MM. Juízo a quo sobre o teor da presente decisão.”

São Paulo, 19 de julho de 2.000

 

DESEMBARGADORA FEDERAL SUZANA CAMARGO

TURMA DE FÉRIAS

 

 

 A garantia da operação é a alienação fiduciária, que consiste numa forma em que a propriedade de um bem imóvel é transferida temporariamente pelo devedor ao credor, em razão de uma dívida. Nesta modalidade de garantia, o credor adquire a propriedade do imóvel não com o propósito de mantê-lo como seu, mas sim com a finalidade de prover a operação de plena garantia.

 

 


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