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Sistema Financeiro da Habitação

 

SFH - Sem Mistério

 

Sistemas de Reajuste das Prestações

e o

CES - Coeficiente de Equiparação Salarial

  O Plano de Correção Monetária – PCM – Inicialmente contratado, este plano previa a correção monetária da prestação na mesma periodicidade e pelo mesmo índice utilizado na correção monetária do saldo devedor. Para o S.F.H. este sistema era perfeito, não existe saldo devedor residual e a dívida é quitada no prazo pactuado.

          No entanto, o reajuste trimestral da prestação não atendia as condições econômicas dos mutuários cujos salários eram reajustados anualmente. Para melhor atender às condições financeiras dos tomadores do financiamento, foi criado em 1969, através da Resolução do Conselho de Administração do B.N.H. número 036/69 o Plano de Equivalência Salarial – P.E.S.

 Neste plano, o número de prestações pactuadas era fixo e o seu reajustamento vigorava 60 (sessenta) dias após o aumento do salário mínimo e reajustadas na mesma razão entre o valor do maior salário- mínimo vigente no país e o imediatamente anterior. A partir de então os reajustes das prestações desvinculam-se dos índices e periodicidades aplicados ao saldo devedor, podendo gerar saldo devedor residual após o pagamento da última prestação contratada. Para minimizar este efeito, foi criado o Coeficiente de Equiparação Salarial – CES, que majorava o valor da prestação inicial com o objetivo de minimizar os efeitos do descasamento dos índices aplicados ao saldo devedor e prestação.

O valor inicial da prestação, no P.E.S., era obtido pela multiplicação da prestação de amortização, juros e taxa calculada pelo Sistema Francês de Amortização (Tabela Price), por um Coeficiente de Equiparação Salarial – C.E.S., ou

 Na adoção do Sistema de Amortização Constantes - SAC - de que trata a RC n° 23/71, de 05.10.1971, para as operações do Plano de Equivalência Salarial – P.E.S. observar-se-á:

 

a) a base para o cálculo da primeira prestação, será a soma da parcela de amortização (valor da dívida, dividido pelo número de prestação a pagar) com a parcela de juros (1/12 da taxa nominal aplicada a dívida);

 b) ao valor obtido da alínea "a" somar-se-á o valor do prêmio de seguros dos títulos "a" e "b" da apólice habitacional; 

 c) o valor assim obtido, será multiplicado pelo Coeficiente de Equiparação Salarial vigente a data da operação (concessão do financiamento, transferência ou renegociação), considerado o mês de reajuste escolhido;

 

          A principal característica do P.E.S. é que a responsabilidade pelo saldo devedor dos financiamentos contratados era assumida, em nome dos mutuários, pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais – F.C.V.S., criado pela RC 25/67, do Conselho de Administração do Banco Nacional da Habitação.

          Este sistema, em razão dos baixos índices de inflação, funcionou bem até 1982. A partir de 1983, diante da queda dos níveis salariais que não acompanharam os índices inflacionários e da inadimplência que ameaçava o sistema, o governo autorizou o reajuste das prestações em 80% do reajuste do salário mínimo.

Em 1984, através do Decreto-Lei n° 2.164 de 19 de Setembro de 1984 com redação dada pelo Decreto-Lei n° 2.240 de 31 de Janeiro de 1985 que criou o Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional - P.E.S./CP, alterou os critérios para reajuste das prestações e o subsídio foi repetido gerando saldos devedores residuais elevados a serem assumidos pelo Fundo de Compensações e Variações Salariais – F.C.V.S., ou seja, o Governo.

 

         No P.E.S.-CP,  as prestações são reajustadas de acordo com os índices de reajuste salarial da categoria profissional do mutuário. Foi mantida a carência de 60 (sessenta) dias para o repasse do reajuste salarial ao valor da prestação enquanto que o saldo devedor era reajustado mensalmente, apontando assim um déficit ainda maior a ser assumido pelo F.C.V.S..

          A carência de 60 (sessenta) dias foi reduzida para 30 (trinta) dias mediante a edição da Lei n° 8.004 de 14 de Março de 1990 que alterou o Artigo 9° do Decreto-Lei n° 2.164/84.

         Em 1993, através da MP 318 de 24 de Março de 1992, que dá origem a Lei n° 8.692/93, extingue o P.E.S.-CP e cria o Plano de Comprometimento de Renda – PCR, no qual as prestações são reajustadas na mesma periodicidade e pelos mesmos índices aplicados ao saldo devedor. Recria o Plano de Equivalência Salarial – P.E.S., conhecido no mercado por “P.E.S. Novo”, no qual as prestações, acrescidas do C.E.S., são reajustadas pelos mesmos índices de variação salarial do  mutuário ocorrida a qualquer título.

 

 

Coeficiente de Equiparação Salarial (C.E.S.)

  A alegação por parte dos mutuários de que desconheciam totalmente a existência do C.E.S. e de que não existe em nenhuma cláusula do contrato à aplicação do C.E.S. na prestação inicial, é questionável, uma vez que antes mesmo da assinatura do contrato, o mutuário supostamente leu e assinou a “Entrevista-Proposta” (ou similar), onde consta claramente a utilização do referido coeficiente.

 Segundo o entendimento da Caixa Econômica Federal – CEF, a “Entrevista-Proposta” integra o contrato por força de expresso dispositivo contratual inserido no respectivo documento. Os mutuários, por sua vez, possuem entendimento totalmente diverso.

O coeficiente de equiparação salarial – C.E.S., foi criado através da RC – Resolução do Conselho n° 36/69, de 11de Novembro de 1969, do então Banco Nacional de Habitação.

No item “3” da referida RC n° 36/69, consta expressamente que:

“... O valor inicial da prestação, no P.E.S., será obtido pela multiplicação da prestação de amortização, juros e taxa calculada pelo Sistema Francês de Juros (Tabela Price), por um coeficiente de equiparação salarial...”.

 

Como podemos observar, o C.E.S. é expressamente previsto na legislação que trata do S.F.H. e atualmente encontra-se amparado na Resolução BACEN n° 1.446/88 e Circular n° 1.278/88. 

 

Se, o Coeficiente de Equiparação Salarial está no contrato e existe legislação própria, a questão fica reduzida a uma dúvida: o Banco Central do Brasil tem, ou não, poderes para deliberar sobre estes assuntos ?

 

Resolução n° 1.446, de

05/01/1988, do Banco Central –

DOU de 06/01/1988

S.F.H. – Financiamento de imóveis novos ou usados – Novas disposições

 

O Banco Central do Brasil, na forma do art. 9º da Lei n° 4.595, de 31/12/1964, torna Público que o Presidente do Conselho Monetário Nacional, por ato de 18/12/1987, com base no art. 2º do Decreto n° 94.303, de 01/05/1987, “ad referendum” daquele Conselho, tendo em vista o disposto no art. 7º do Decreto-Lei n° 2.291, de 21/11/1986, e no art. 2º do Decreto-Lei n° 2.349, de 29/07/1987,

 

Resolveu:

...

XI – Estabelecer que, no cálculo dos encargos mensais dos financiamentos habitacionais pelo Sistema Financeiro Habitacional (S.F.H.), será acrescido à remuneração mensal de que tratam a alínea “c” do item VII e a alínea “d” do item VIII desta Resolução o Coeficiente de Equiparação Salarial (CES), caso tenha havido opção do mutuário pelo Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional.

...

 

 

Circular n° 1.278, de

05/01/1988, do Banco Central –

DOU de 06/01/1988

S.F.H. – Financiamento de imóveis novos ou usados – Novas disposições - Normas complementares

 

Às

Caixas Econômicas, Sociedades de Créditos imobiliários e Associações de Poupança e Empréstimo.

 

Comunicamos que a Diretoria do Banco Central, tendo em vista o disposto no item XXIII da Resolução n° 1.446, e 05/01/1988, decidiu estabelecer os seguintes pontos em relação aos financiamentos habitacionais concedidos pelos agentes financeiros no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (S.F.H.):

...

i) o Coeficiente de Equiparação Salarial (C.E.S.) utilizado para fins da prestação mensal do financiamento será de 1,15, o qual incidirá, inclusive, no prêmio mensal dos seguros previstos na Apólice de Seguro Habitacional;

...

 

 

HABITAÇÃO – Informativo de Atualização do B.N.H.

BANCO  NACIONAL DA HABITAÇÃO

RESOLUÇÃO

Dispões sobre o Coeficiente de Equiparação Salarial e a Contribuição para o Fundo de Compensação de Variações Salariais, previstos na RD n° 15/79 (1), aplicáveis aos financiamentos concedidos a mutuários finais, no P.E.S., a partir de 1º de Agosto de 1979.

 

A DIRETORIA DO BANCO NACIONAL DA HABITAÇÃO, como executora da orientação emanada do Conselho de administração e no uso de suas atribuições estatutárias, em reunião realizada em 30 de Julho de 1979.

RESOLVE:

 

1 – O Coeficiente de Equiparação Salarial – C.E.S., bem como a contribuição para o Fundo de Compensação de Variações Salariais – F.C.V.S., previstos na RD n° 15/79, aplicáveis aos financiamentos concedidos a mutuários finais no Plano de Equivalência Salarial – P.E.S., vigorarão, a partir de 1º de Agosto de 1979, na forma abaixo:

 

a – para valores unitários de financiamento iguais ou inferiores a 500 U.P.C. (quinhentas Unidades – Padrão de Capital do B.N.H.);

C.E.S. = 1,11 (hum inteiro e onze centésimos).

contribuição ao F.C.V.S. = 0,35% (trinta e cinco centésimos por cento) do valor do financiamento;

b – para valores unitários de financiamento superiores a 500 U.P.C. (quinhentas Unidades – Padrão de Capital do B.N.H.) e iguais ou inferiores a 1 800 UPC (hum mil e oitocentas Unidade – Padrão de Capital do B.N.H.);

C.E.S. – 1,13 (Hum inteiro e treze centésimos);

contribuição ao F.C.V.S. = 0,35% (trinta e cinco centésimos por cento) do valor do financiamento;

c – para valores unitários de financiamento superiores a 1.800 U.P.C. (hum mil e oitocentas Unidades – Padrão Capital do B.N.H.), até 3500 U.P.C. (três mil e quinhentas Unidades – Padrão de Capital do B.N.H.);

C.E.S. = 1,15 (hum inteiro e quinze centésimos);

contribuição ao F.C.V.S. = 0,3% (três décimos por cento) do valor do financiamento.

  

2 – A presente Resolução entra em vigor nesta data, aplicável aos contratos de financiamento no P.E.S. firmados a partir de 1º de Agosto de 1979.

 

 


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